En las relaciones de derecho civil, la cesión de derechos se formaliza como un contrato de cesión. Este es un esquema bastante común que le permite adquirir los derechos de un apartamento en un edificio nuevo de varios pisos de un accionista anterior. Pero, a pesar de su popularidad, en la etapa de entrega de apartamentos casi el 90% y se compran bajo acuerdos de cesión, esta transacción puede ser bastante arriesgada.
Características de la construcción compartida
Después de la entrada en vigor de la Ley Federal No. 214-FZ "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos …" a principios de 2005, los accionistas que firmaron un acuerdo con el desarrollador sobre la participación en la construcción compartida tuvieron la oportunidad de ceder su derecho al departamento en construcción a una tercera cara. La cesión de derechos sobre bienes inmuebles es posible, de conformidad con el art. 382 del Código Civil de la Federación de Rusia y el art. 11 de esta ley, en cualquier momento después de que el acuerdo de participación accionaria fuera debidamente registrado ante las autoridades de Rosreestr y antes de que el accionista firmara la escritura de transferencia del apartamento.
Dado que para nadie es un secreto que en la etapa de construcción, especialmente al principio, es posible comprar un apartamento a precios bastante asequibles, la opción de cesión de derechos es bastante atractiva para muchos ciudadanos que desean mejorar sus condiciones de vida. Otra pregunta son las razones por las que el accionista original, el cedente, quiere vender el apartamento en construcción en virtud de un acuerdo de cesión, habiendo cedido su derecho a la propiedad inmobiliaria a un nuevo participante en la construcción compartida: el cesionario.
Riesgos derivados de la celebración del contrato de cesión
Una de las razones más comunes por las que un accionista quiere ceder un derecho puede ser sus deudas con el desarrollador. Por lo tanto, antes de que el cesionario firme el acuerdo de cesión, debe verificar con el desarrollador si existe una deuda por realizar pagos regulares por el apartamento.
Otra razón por la que el cedente quiso deshacerse del apartamento es la información que le ha llegado sobre violaciones a la calidad de la construcción o sobre la próxima quiebra de la empresa promotora, de cuyas acciones no es responsable ante el cesionario. Si el nuevo accionista incluso quiere rescindir el contrato, no tendrá éxito y podrá presentar todas las reclamaciones solo al desarrollador y solo en los tribunales.
Por otro lado, el cesionario debe ser consciente de que un contrato de cesión puede quedar invalidado si no se cumplen una serie de condiciones esenciales. Por ejemplo, solo se puede concluir después de que el cedente haya llegado a un acuerdo completo con el desarrollador y le haya pagado el precio del contrato. Así lo confirma el acuerdo sobre compensación de reclamaciones mutuas. Además, un requisito previo para un acuerdo de cesión es obtener un consentimiento por escrito del desarrollador para la cesión de derechos. Y, por supuesto, para su conclusión, se requerirá el permiso de la institución de crédito si el cedente adquirió un apartamento con una hipoteca.
